Законы для стройки на 2022 год. Над чем будет работать Минстрой и что это значит для ИЖС

Строительство индивидуальных домов внесут в нацпроект, в ИЖС заработает проектное финансирование, появится нормальная ипотека, оформление документов ляжет на застройщика.

Проектные декларации для застройщиков станут проще

В следующем году Минстрой продолжит работу над проектным финансированием ИЖС и над упрощением проектных деклараций застройщиков.

Ведомство планирует сократить требования к проектным декларациям в несколько раз, чтобы:

• компаниям стало проще работать в Единой информационной системе жилищного строительств;
• покупатели жилья смогли легко и быстро узнать из проектной декларации всю нужную им информацию о застройщике;
• чтобы контролирующим органам было удобно пользоваться системой.

Проектное финансирование поселков

Главное, на чем сосредоточится Минстрой в следующем году – это программы, направленные на распространение проектного финансирования и ипотечных программ на комплексные малоэтажные проекты.

Когда законопрект об эскроу для ИЖС примут, застройщики, которые работают в этом сегменте рынка, смогут привлекать деньги граждан, как это делается в долевом строительстве многоэтажек и проводить все расчеты через уполномоченные банки, используя эскроу-счета. По замыслу Минстроя, рынок ИЖС сильно выиграет от этого:

• банки перестанут опасаться работать с индивидуальными домами;
• девелоперы захотят строить больше малоэтажного жилья.

Счет эскроу – банковский счет, на котором деньги будут заморожены до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства перед покупателем-дольщиком. Покупатель вносит на этот счет деньги после регистрации договора долевого участия, и средства останутся там, пока он не зарегистрирует право собственности.

Ожидается, что благодаря этому законопроекту к 2030 году в России будет ежегодно вводиться от 50 млн кв. м. индивидуального жилья. (В первом полугодии 2021 года в России было введено в эксплуатацию 20,2 млн кв.м. индивидуального жилья, причем, по данным Росстата, в этом году большая часть частных домов построена населением, а не  застройщиками).

Ввод жилья населением по годам (по данным Росстата):

Год	Ввод жилья населением, млн кв. м	Доля от общего объема ввода населением и застройщиками
2015	35,0	41,0%
2016	31,8	39,6%
2017	32,6	41,4%
2018	32,3	43,1%
2019	37,0	45,1%
2020	39,1	47,9%
1 полуг. 2021	20,2	55,5%

Какую выгоду получит от ввода эскроу-счетов средний покупатель жилья в поселке? В практическом плане это означает, что застройщик должен будет документально оформлять свои обещания по:

• строительству объектов инфраструктуры и благоустройству территории;
• сроков строительства;
• конструктивных параметров строений и т. д.

То есть, у покупателя появятся гарантии, что обещания застройщика не останутся только обещаниями (к сожалению, сейчас так бывает, и нередко). Второй плюс – упростятся сделки с привлечением ипотеки.

Подчеркнем, что этот проект Минстроя касается только  домов в поселках, которые строятся специализированным застройщиком. Новый законопроект не имеет значения для людей, которые сами купили участок и решили построить на нем дом. Для них порядок строительства остается прежним.

Кстати, эксперты говорят, что проект Минстроя не решит проблему доступного жилья, а если и решит, то нескоро. Дома все равно будут дороже квартир.

Еще один важный момент: из законопроекта следует, что жильцы будут владеть имуществом поселка на праве общей долевой собственности, а стало быть, и оплачивать его содержание: дорог, тротуаров, водонапорных башен, детских площадок и пр.

ИЖС впишут в нацпроект

Так или иначе, интерес к загородному жилью в нашей стране растет, а стало быть, пишутся и совершенствуются законы, регулирующие его строительство и эксплуатацию. Так, сейчас развитие ИЖС планируют включить в национальный проект «Жилье и городская среда». В нацпроект будет вписаны задачи:

• предоставить землю (100 млн кв. м) для строительства объектов ИЖС;
• упростить процедуру подключения индивидуальных домов к инженерным сетям;
• внедрить реестр типовых проектов по объектам ИЖС;
  создать ипотечный продукт для ИЖС;
• запустить массовое индивидуальное жилищное строительство к 2024 году. Все документы будут в электронном виде, в все вопросы оформления лягут не на собственника, а на застройщика.

На выполнение этого плана государство потратит 4,6 триллионов рублей (до конца 2024 года).